Den 9. juni 2020 vedtog Folketinget lov nr. 2020-06-09 nr. 817, hvorefter der i lejeloven blev indført et forbud mod, at udlejer tilbyder lejer betaling for at fraflytte et lejemål.
Forbud mod tilbud om betaling eller anden form for ydelse
Hidtil har der ikke været noget til hinder for, at udlejer har kunne indgå aftale med lejer om kompensation, for at lejer fraflytter et lejemål.
Med indførelse af lejelovens § 6 a, er dette ikke længere muligt, da der er indført et forbud mod, at udlejer tilbyder en sådan betaling af kompensation eller anden ydelse til lejer. Forbuddet trådte i kraft den 1. juli 2020 og gælder både for eksisterende og nye lejeforhold.
Ifølge forarbejderne har bestemmelsen til formål at forhindre de utryghedsskabende situationer, hvor udlejer uopfordret tilbyder lejer betaling for at bringe lejeforholdet til ophør, og som er egnede til at give lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem.
Bestemmelsen i lejelovens § 6 a tager umiddelbart ikke sigte på de situationer, hvor der allerede er en tvist om, hvorvidt lejemålet retmæssigt er opsagt, og udlejeren som et del af et forlig tilbyder lejer penge for at fraflytte. Hvis der i stedet er en forudgående tvist, som ikke omhandler lejeforholdets beståen, vil et tilbud om betaling eller lignende med det formål at bringe lejeforholdet til ophør være i strid med forbuddet i § 6 a. Den endelige retsstilling herom er foreløbig uafklaret, idet det ikke er prøvet for domstolene endnu.
Det er alene situationer, hvor udlejer tilbyder lejer betaling som forbydes. Ifølge forarbejderne vil situationer, hvor lejer foreslår betaling ikke være forhindret af bestemmelsen. Det er derfor umiddelbart stadig tilladt at indgå aftale om betaling, for at lejeren bringer det lejede til ophør, når blot det sker på opfordring fra lejeren. Det er endnu uvist, hvornår et tilbud kan regnes for at være givet på lejers opfordring, samt hvorledes bevisbyrden herfor vil fordeles, da det ikke er prøvet for domstolene endnu. Retsstillingen er derfor endnu uafklaret i forhold til, hvornår et tilbud er fremsat på lejers opfordring.
Betaling eller anden form for ydelse
Den nye lejelovs § 6 a forbyder ”betaling eller anden form for ydelse”. Dette betyder ifølge forarbejderne enhver form for ydelse, som er egnet til at få lejer til at indgå aftale om at bringe lejeforholdet til ophør. Enhver betalingsform er omfattet af forbuddet, og det er derfor ikke et krav, at der skal ske betaling i form af penge. Et tilbud om f.eks. udførelse af arbejde eller betaling ved løsøre vil også være omfattet af forbuddet.
Tilbuddet vil først være omfattet af forbuddet, når det er endeligt fremsat og kommet til lejers kundskab.
Lejer kan blive genindsat i lejemålet og beholde kompensation
Hvis udlejer handler i strid med forbuddet i § 6 a er konsekvensen, at lejer kan kræve at blive genindsat i lejemålet på uændret vilkår, med mindre retten hertil er forældet eller mistet ved passivitet.
Hvis udlejer yder betaling i strid med forbuddet, kan betalingen endvidere ikke kræves tilbagebetalt. Samtidig er bestemmelsen strafbelagt således, at udlejer ved overtrædelse af bestemmelsen kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder. Dette gælder også for selskaber.
Hvad betyder det for dig som udlejer?
Baggrunden for forbuddet i lejelovens § 6 a er at styrke lejers rettigheder, specielt i forhold til spekulationer, hvor udlejer ønsker at foretage gennemgribende moderniseringer i forbindelse med kortsigtede investeringer. Men forbuddet rammer alle lejeforhold, også den private udlejer som alene udlejer et eller få lejemål, hvor udlejer af den ene eller anden grund ønsker, at lejer fraflytter lejemålet.
Forbuddet er efter vores overbevisning en betydelig styrkelse af lejers rettigheder, og udlejer skal derfor være særlig opmærksom på den nye bestemmelse i lejelovens § 6 a.
Som beskrevet er retsstillingen, i forhold til bl.a. hvornår aftaler om kompensation kan indgås og bevisbyrden for, hvem der har fremsat tilbuddet, endnu uafklaret, da det ikke er prøvet for domstolene. Vi følger selvfølgelig udviklingen.
Har du spørgsmål til lovligheden af et påtænkt tilbud til lejer om fraflytning eller andre lejeretslige spørgsmål, er du velkommen til at rette henvendelse med henblik på en uformel drøftelse.
Eventuelle spørgsmål kan rettes til:
Malene Raunholt
Direkte: +45 63 13 44 93
Mail: mar@kielberg.com
Jess Aagaard
Direkte: +45 63 13 44 77
Mail: ja@kielberg.com
