Familieejendomsoverdragelser

Nye regler om værdiansættelse ved familieejendomsoverdragelser har høringsfrist i dag

Igennem en lang årrække har det været muligt at fastsætte værdien af fast ejendom til +/- 15 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, når der skulle foretages familieejendomsoverdragelser, jf. værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17.11.1982 – uden at dette ville have skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser.

Med Højesteretsdommen U2016.2116H blev det imidlertid fastslået, at udgangspunktet i værdiansættelsesreglen ikke kunne opfattes som et retskrav, men at reglen kunne fraviges, såfremt der forelå ”særlige omstændigheder”. Denne undtagelse skulle herefter tages i betragtning, særligt i tilfælde hvor der var tale om overgang af fast ejendom ved arv.

Ovenstående regler bliver nu erstattet af et nyt ændringscirkulære samt et nyt styresignal fra Skattestyrelsen, som beskrives nærmere nedenfor.

 

Væsentlige ændringer på området

15 %-reglen ændres til en 20 %-regel

I udkastet til det nye ændringscirkulære erstattes den nuværende 15 %-regel af en 20 %-regel, som herefter er sålydende:

”Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges…”

Ændringsforslaget er fremsat i forlængelse af den nye ejendomsvurderingslov, idet de nye offentlige ejendomsvurderinger må forventes at ende på et højere niveau end det nuværende.

Uddybning af undtagelsen omkring ”særlige omstændigheder”

I forlængelse af Højesterets principielle dom fra 2016 bliver undtagelsen omkring ”særlige omstændigheder” nu uddybet i Skattestyrelsens nye udkast til styresignal, som fremover skal gælde både ved overgang af fast ejendom ved arv samt ved gave. I følgende tilfælde foreligger der efter Skattestyrelsens opfattelse herefter ”særlige omstændigheder”:

  • Faktisk handel af samme ejendom med tredjemand
  • Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud
  • Vurderinger af ejendommen
  • Belåning af ejendommen
  • Arveafkald: værdiansættelsesforskelle i boopgørelsen/arvedeling
  • Arveforskud m.v.
  • Væsentlige renoveringer
  • Investerings- eller erhvervsejendomme
  • Den generelle prisudvikling

Ovenstående oplistning er alene eksempler, hvorfor der ikke fra Skattestyrelsens side er tale om en udtømmende oplistning.

Foreligger således ét eller flere af ovenstående eller lignende konkrete holdepunkter, vil der således foreligge ”særlige omstændigheder”, der herefter gør den særlige værdiansættelsesregel uanvendelig, særligt når der er stor forskel i værdierne, samt når overdragelsen har fundet sted kort tid efter, at ét eller flere af ovenstående momenter har gjort sig gældende. Det er således altid en konkret helhedsvurdering af sagens omstændigheder.

Særligt ved overgang af fast ejendom ved gave må Skattestyrelsens styresignal anses for en væsentlig skærpelse af Landsskatterettens tidligere praksis.

Endvidere kan værdiansættelsesreglen ikke finde anvendelse ved faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsværdi, samt i de tilfælde, hvor der er tale om ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, men som ved overdragelsen enten er fri eller bliver fri for lejemål.

 

Ikrafttræden

Ændringscirkulæret forventes at træde i kraft den 01.07.2020 eller senere, men skal dog først have virkning for overdragelse af en fast ejendom, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har fået en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Ændringscirkulæret forholder sig ikke til, hvad der gælder i den situation, hvor der skal foretages en familieejendomsoverdragelse efter 01.07.2020, men før der foreligger en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Muligvis kan der ikke støttes ret på det tidligere værdiansættelsescirkulære, således at handelsværdien skal anvendes. Dette er endnu uvist. Ændringscirkulæret foreligger pt. alene i udkast med høringsfrist d.d. den 02.06.2020.

Styresignalet, herunder uddybningen af begrebet ”særlige omstændigheder”, må anses for at have aktuel virkning fra det tidspunkt, hvor det endelige styresignal offentliggøres. Styresignalet foreligger – ligesom ændringscirkulæret – pt. alene i udkast med høringsfrist d.d. den 02.06.2020.

Ændringscirkulæret og styresignalet træder således umiddelbart ikke i kraft samtidig. Endvidere omtaler styresignalet (fortsat) 15 %-reglen, hvor ændringscirkulæret omtaler 20 %-reglen.

Set i lyset af ovenstående er vores anbefaling at få foretaget en påtænkt familieejendomsoverdragelse – imens de nuværende regler fortsat finder anvendelse.

Vi følger udviklingen nøje og kommer med en yderligere opdatering, når reglerne endeligt er vedtaget.

Såfremt du har brug for rådgivning i forbindelse hermed, eller har du i øvrigt spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale.