Boligaftalens konsekvenser

Initiativerne vil påvirke mange aktører på boligmarkedet, herunder pensionskunder, andelshavere og udlejere.

Torsdag den 30. januar 2020 indgik regeringen, DF, SF, Enhedslisten og Alternativet en politisk aftale (Boligaftalen) med titlen ‘Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme’.

I aftalen er der vedtaget en række initiativer, der medfører betydelige ændringer i reglerne for fastsættelse af huslejen i ”storejendomme” – altså ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder.

De nuværende regler – Boligreguleringslovens § 5, 2

De nuværende regler blev i 1996 indført for at motivere udlejere til at gennemføre moderniseringer i deres ejendomme og forbedre boligstandarden. Reglerne går i korte træk ud på, at udlejere, der har foretaget gennemgribende moderniseringer i ejendommen, har friere rammer til at fastsætte huslejen.

I de gennemgribende moderniserede ejendomme må huslejen fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Hvad, der er ”det lejedes værdi”, er ikke helt nemt på forhånd at beregne. Men for at finde ud af, om en husleje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal der foretages en sammenligning af det pågældende lejemål med lejen for andre sammenlignelige lejemål, som er almindeligt gældende i kvarteret.

Formuleringen ”det lejedes værdi” giver udlejere et vist råderum til at fastsætte en rentabel husleje, der grundlæggende gør det til en god forretning at modernisere ejendommen. Praksis viser, at huslejen må fastsættes til op til 10 % højere end det lejedes værdi. Hvis der så er mange udlejere i det samme kvarter, der som følge af reglerne kan fastsætte huslejen en anelse højere (max. 10 %) end det lejedes værdi, så stiger det lejedes værdi i kvarteret.

Hvis den samme ejendom ikke havde gennemgået en gennemgribende modernisering, er reglerne for fastsættelse af huslejen betydeligt mere bundne. Her må huslejen ikke fastsættes til beløb, der overstiger, hvad der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter – dog med tillæg af et nærmere afgrænset afkast.

Forskellen på reglerne for, hvordan huslejen lovligt må fastsættes i gennemgribende moderniserede ejendomme contra de ikke-renoverede ejendomme, har været medvirkende til, at der særligt i de store byer er sket en betydelig forbedring af boligstandarden. Det har samtidig skabt en effekt for det generelle lejeniveau i storbyerne, hvor det lejedes værdi (som jo er målestokken for den lovlige leje i de moderniserede lejemål) er forhøjet betydeligt i visse områder i storbyerne.

Boligaftalens initiativer

  • Karensperiode: 5-årig karensperiode for nye udlejere. Så når der sker ejerskifte, kan der først opkræves husleje iht. ovennævnte regler, når der er forløbet 5 år.
  • Grønt incitament: Karensperioden skal ikke gælde, hvis ejendommens energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.
  • Grønt energikrav: Forbedringer (moderniseringer) tæller kun, hvis ejendommen er bragt op på energiklasse C eller har løftet ejendommens energiklasse med mindst 2 niveauer.
  • Huslejebremse: Fjernelse af begrebet ”væsentligt” fra bestemmelsen, så huslejen slet ikke må overstige det lejedes værdi.
  • Styrkelse af lejerne: Indførelse af forskellige forhold der styrker lejerne i tvister med udlejer.

Konsekvenser og perspektiver

Når initiativerne bliver indført, vil de få en markant betydning for en række aktører på boligmarkedet. Pensionsselskaber vil blive økonomisk ramt. Andelshavere i valuarvurderede andelsboligforeninger kan risikere lavere andelsværdier. Huslejenævnene kan blive overbebyrdede, og private udlejningsselskaber og investorer vil naturligvis blive påvirket.

EjendomDanmarks adm. direktør udtaler om aftalen: ”Indgrebet giver et estimeret tab på 25-30 % – eller 30-42 mia. kr. – til alle ejere af ældre udlejningsboliger, hvad enten det er pensionskasser, private investorer eller familievirksomheder. Det er en reel knockout, som ikke er langt fra reelt at afskaffe § 5,2 som moderniseringsparagraf”.

EjendomDanmark vurderer også, at indgrebene vil ramme andelsboligejendommenes ejendomsværdier, som vil falde med omkring 40 mia. kr., hvilket svarer til et tab på 15-20 % af ejendommenes samlede værdi.

Boligaftalen indeholder en redegørelse for initiativernes påvirkning på andelsboliger, da parterne ønsker at sikre, at initiativerne ikke har negative konsekvenser for andelsværdierne. Parterne i aftalen er derfor enige om, at valuarvurderingerne skal kunne fastholdes nominelt, og at der indføres en overgangsordning, så allerede igangsatte større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.

Brug for rådgivning?

Kielberg Advokater har mangeårig erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af ejendomssektoren og lejesektoren. Det kommer vores klienter til gode, når vores team for fast ejendom og lejeret tilbyder højt specialiseret rådgivning om lejelovgivningen, herunder både inden for erhvervslejemål og boliglejemål.

Vi kan være på sidelinjen, hvis du som udlejer ønsker at renovere din udlejningsejendom, eller hvis du har brug for rådgivning om din retstilling i lejeforholdet, lejens størrelse eller til udarbejdelse af lejekontrakten.

Om Forfatteren

Mikael Ask Bindslev Christensen