Den 1. juli 2019 afgjorde Højesteret, at en udlejer ikke kunne gennemføre en lejeforhøjelse i et boligforhold, hvor der var aftalt uopsigelighed for udlejer.
Den pågældende udlejer havde skiftet køkken og badeværelse, og i forbindelse med disse forbedringer krævede udlejer en lejeforhøjelse. Udlejer havde udført forbedringerne som led i en byfornyelse og havde varslet korrekt om lejeforhøjelse med hjemmel i lejelovens § 58.
Uopsigelighed afgjorde sagen
På trods af at der var hjemmel til at foretage lejeforhøjelsen på baggrund af forbedringerne, var udlejer ikke berettiget til lejeforhøjelsen, fordi det fremgik af lejekontrakten, at udlejer ikke kunne opsige lejer. Ifølge Højesteret følger det af almindelige obligationsretlige principper, at den ene part i et retsforhold ikke ensidigt kan ændre de aftalte vilkår til skade for den anden part, medmindre der i lovgivningen er hjemmel hertil, eller der i aftalen er taget forbehold for dette.
Udlejer havde som nævnt en hjemmel i lovgivningens § 58 til at foretage forhøjelsen, men i modsætning til andre bestemmelser i lejeloven angives det imidlertid ikke, om dette også gælder lejeaftaler, hvor der er aftalt uopsigelighed.
Fordi det ikke fremgår af bestemmelsen, at den gælder ved uopsigelige aftaler, konkluderede Højesteret, at de obligationsretlige principper står ved magt. Højesteret lagde også vægt på, at bestemmelsen førhen gjaldt for uopsigelige aftaler, men at man senere har fjernet den del netop af hensyn til lejere.
Du kan læse hele afgørelsen her
Undgå tvister med den rette rådgivning
I lyset af afgørelsen bør udlejere være særligt opmærksomme, når de indgår uopsigelige lejekontrakter, hvad end det gælder bolig- eller erhvervslejemål. Det er muligt at komme ovennævnte udfordringer i forkøbet med den rette rådgivning – også ved uopsigelige lejekontrakter.
Hos Kielberg Advokater har vi mange års erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af ejendoms- og lejeret, og vi er specialiserede i oprettelse og ændringer af lejekontrakter. Vores advokater har desuden stor erfaring med konfliktmægling, hvis der opstår tvister i forbindelse med udlejning.
