Der er stor interesse for at omdanne uudnyttede tørrelofter i den eksisterende ejerlejlighedsmasse til nye boliger. Et tørreloft vil ofte være en del af ejendommes fællesareal, og det giver derfor god mening at udnytte loftet til at opføre nye ejerlejligheder. Ofte sker det ud fra et samtidigt ønske for ejerforeningens side om at få finansieret en større renovering af ejendommen.
Et typisk forløb vil således være. at en ejerforening opnår kontakt med en entreprenør eller privat bygherre, som overlades retten til loftet dvs. byggeretten, mod at denne betaler et beløb til ejerforeningen for denne byggeret samt forpligter sig til at fortage de aftalte arbejder, f.eks. nyt tag eller andre relevante arbejder. Bygherren bør betinge sig, at der opnås alle relevante myndighedstilladelser, herunder at der kan ske udstykning af de planlagte lejligheder, og at dette kan tinglyses med bygherren som adkomsthaver. Ejerforeningen må betinge sig, at der stilles bankgaranti til sikkerhed, for at de aftalte arbejder bliver gennemført samt sikkerhedsstillelse for arbejdets kvalitet i form af en sædvanlig entreprenørgaranti.
Disse dispositioner kan aftales frit mellem parterne, men en aftale om salg af byggeretten til ejendommens tørreloft rejser en række skatte- og afgiftsmæssige spørgsmål.
Moms
Med virkning fra 1. januar 2011 blev der vedtaget indskrænkninger i den hidtidige gældende momsfritagelse for køb og salg af fast ejendom. Det blev således besluttet, at der skal betales moms ved salg af en byggegrund eller ved salg af en ny bygning, når en afgiftspligtig person overdrager en sådan.
Når ejerforeningen således sælger tørreloftet, rejser det spørgsmålet om, hvorvidt der skal ske momsbetaling af købesummen.
Moms for ejerforeningen
Hvis ejerforeningen overdrager retten til loftet uden selv at have foretaget ombygningen, vil SKAT som udgangspunkt betragte overdragelsen af loftet som en overdragelse af en byggeret og ikke en overdragelse af en byggegrund. Overdragelse af en byggeret er ikke momspligtig, da der ikke er tale om en overdragelse af en byggegrund.
Ejerforeningen skal således ikke opkræve moms af den værdi, som er indeholdt i overdragelsen af loftet til den bygherre, der har overtaget loftet med henblik på opførsel af lejligheder.
Moms ved salg af lejlighederne
Hvis der sker salg af de opførte ejerlejligheder, hvad enten der er tale om, at ejerforeningen selv har forestået opførelsen, eller at byggeretten er solgt til en bygherre, som har opført lejlighederne, rejser dette spørgsmålet, hvorvidt der skal betales moms af lejlighederne ved salget.
Salg af fast ejendom er jo som udgangspunkt momsfritaget. Fritagelsen omfatter dog ikke salg af nye bygninger. En bygning betragtes som ny, når den er 1) nyopført eller 2) hvis der er fortaget om- /tilbygningsarbejder, som er så væsentlige, at værdien af ombygningen overstiger 25 % af værdien af ejendommen inklusive grunden.
Man må således i først række interessere sig for, om der er tale om en nyopførelse af ejerlejlighederne. Dette spørgsmål har Skatterådet i en sag fra 2016 haft lejlighed til at tage stilling til. I den pågældende sag fandt Skatterådet, at der skulle betales moms af salget, idet det vurderedes, at der var tale om en tilbygning svarende til en nyopførelse. Der blev lagt vægt på, at loftrummet ændrede status til boligareal, og at etagearealet blev udvidet med ca. 500 m2 til 2000 m2, og at der blev foretaget en ændring af tagkonstruktionen, hvorved der kunne indrettes 2-plans taglejligheder.
I andre situationer hvor arealerne i forvejen har været anvendt til bolig eller erhverv, eller der ved ombygningen ikke tilføres loftet yderligere etagemeter, kan der argumenteres for, at der ikke er tale om en nybygning, men derimod en om- /tilbygning, som indebærer, at 25% reglen skal anvendes. Hvis ombygningsudgifter således kan holdes under 25 % af ejendommens værdi, inklusive værdien af grunden, vil ombygningen ikke blive sidestillet med nyopførelse, og salget vil således være momsfrit.
Skat
Når ejerforeningen træffer aftale med en bygherre om vedkommendes erhvervelse af loftet og dermed byggeretten, betragtes dette som en afståelse. Spørgsmålet er herefter, hvem der skatteretligt afstår loftrummet. Er det de enkelte ejere i ejerforeningen i henhold til fordelingstal, eller er det ejerforeningen, som afstår loftet? Dette spørgsmål har det daværende Ligningsråd haft lejlighed til at tage stilling til ad flere gange i 3 afgørelser fra 2003-2004.
Ligningsrådet konkluderede, at det er den enkelte ejerlejlighedsejer, der er skattesubjekt, med mindre ejerforeningen selv har udstykket ejerlejligheden. Hvis ejerlejlighedsforeningen således selv har udstykket loftrummet til ejerlejligheden, er det SKATs opfattelse, at ejerforeningen handler uden for sit normalområde, hvorfor det er ejerforeningen og ikke den enkelte ejerlejlighedsejer, der er skattesubjekt.
I de fleste situationer er loftet imidlertid ikke udstykket, og det vil herefter være den enkelte ejerlejlighedsejer, der er skattesubjekt. Der foreligger således skattemæssig transparens i forhold til den enkelte ejerlejlighedsejer, selvom det er ejerlejlighedsforeningen, der overdrager loftet som en del af det hidtidige fællesareal.
Den avance, som herefter konstateres ved salg af byggeretten herunder også værdien af de arbejder, som udføres for ejerforeningen f.eks. ved opførelse af et nyt tag som hel eller delvis betaling for udnyttelse af byggeretten, skal opgøres individuelt efter fordelingstal for den enkelte ejerlejlighedsejer. De ejerlejlighedsejere, som opfylder betingelser for skattefritagelse efter den såkaldte parcelhusregel, (hvorved lejligheden skal have status af beboelse og have været beboet af ejeren), opnår således skattefrihed. De ejere, som ikke opfylder parcelhusreglen f. eks. fordi der er tale om forældrekøb, hvorved bopælskravet ikke er opfyldt, skal beskattes af den konstaterede avance.
Vil du vide mere om emnet, er du velkommen til at kontakte advokat Jørn Frøhlich.
