Entreprenørens konkurs – hvad gør bygherren, hvis arbejdet ikke er færdigudført?

16/11/2022 Af
Der har været gang i byggeriet de seneste år. Men nu presses entreprenørerne af høj inflation, stigende renter og brændstofpriser samt stigende priser på byggevarer og materiel. Det kan betyde entreprenørens konkurs, og hvad gør man så som bygherre?

Konkurs – skal entreprise­kontrakten videreføres eller ophæves?

Kurator i entreprenørens konkursbo kan vælge at indtræde i en entrepriseaftale med bygherren. Hvis kurator vælger dette, fortsætter aftalen på trods af entreprenørens konkurs. Men det er et valg, kurator har, og flere omstændigheder omkring konkursen eller entreprenøren kan gøre, at kurator ikke vælger at indtræde i entreprisekontrakten. Ved langvarige byggerier, særligt komplicerede byggerier, eller kun lige opstartede byggerier, ses det ofte, at konkursboet vælger ikke at indtræde.

Hvis konkursboet indtræder, betyder det ganske simpelt, at entrepriseaftalen fortsætter på samme vilkår som inden konkursen. Dette uanset om bygherren ikke synes, at det er en god idé, endda også selvom bygherren måske har taget et ”konkursforbehold”. Indtræden er en ret, som konkursboet har.

Men bygherren skal beskytte sig og det fremtidige byggeri. Så det anbefales, at bygherren forlanger, at konkursboet hurtigt tager stilling til, om boet vil indtræde.

Indtrædelsesspørgsmålet er klart reguleret i AB92 og AB18. I AB92 har konkursboet 5 arbejdsdage til at tage stilling til indtræden, mens AB18 bruger en formulering, der lyder, at konkursboet ”uden ugrundet ophold” skal tage stilling til, om det vil indtræde.

håndværker-konkurs-værktøj

Som beskrevet ovenfor sker indtræden således på kontraktens vilkår. Den beskyttelse, der ligger i det for bygherren, er, at kuratoren ikke kan kræve ændringer i aftalevilkårene. Derfor bliver konkursboet forpligtet til at opfylde kontraktens aftaler.

I praktikkens verden vil et konkursbo oftest kun indtræde, hvis entreprisen er tæt på at være færdigudført, da entreprisesummen således kan indgå i boet. Det skyldes det åbenlyse faktum, at et konkursbo ikke vil have de fornødne kompetencer og ressourcer til at færdiggøre et byggeri.

En anden udfordring for konkursboet er, at indtræder det, så bliver bygherrens krav et såkaldt ”massekrav” i konkursboet. Det betyder, at bygherrens krav hidrørende fra en entreprisekontrakt, boet er indtrådt i, har en særlig stilling i boet, og disse krav skal betales eller opfyldes før alle andre krav (kaldet simple krav). Så kuratoren skal hurtigt foretage en ”cost benefit vurdering” i forhold til, om indtræden er risikoen værd.

På den anden side kan konkursboet så vælge ikke at indtræde i entreprisekontrakten. Sker dette, vil bygherren kunne påberåbe sig misligholdelse og derfor hæve aftalen på samme måde, som hvis en entreprenør udebliver fra en plads.

Ved en ophævelse er der mulighed for erstatning. Derfor anbefales det, at bygherren sikrer sine beviser hurtigst muligt, og dette ved en klassisk stadeforretning. På denne forretning må bygherren registrere, hvor langt arbejderne er, og om der er mangler ved disse. Det anbefales, at dette registreres i det aftalte/sædvanlige kvalitetssikringssystem.

Bevismæssigt er stadeforretningen vigtig i forhold til bygherrens ret til at kræve erstatning. I erstatningen kan der også angives fordyrelser, ved at bygherre skal hyre ny entreprenør til færdiggørelse. Man kan med stadeforretningen også gardere sig imod en tvist med ny entreprenør, da stadeforretningen vil udgøre en skillelinje mellem ny og gammel entreprenørs ansvar.

For bygherren kan erstatningsansvaret nogle gange virke illusorisk. Hvorfor kræve erstatning af et konkursramt selskab? Her skal det påpeges, at erstatningen ofte vil indgå i det regnestykke, der følger i forbindelse med eventuelle ikke betalte a conto entreprisesummer. Hvis erstatningsgrundlaget beror på faktiske forhold, kan der ofte modregnes.

I den forbindelse skal det nævnes, at bygherren ved ophævelse af entreprisekontrakten er berettiget til at anvende entreprenørens materiel, der befinder sig på byggepladsen, hvis fjernelse vil medføre et tab for bygherren. Det følger af både AB92, AB18 og helt almindelig kutyme. På denne måde begrænses bygherrens tab. Men bygherren kan dog ikke bare benytte sig af materiellet uden beregning. Derfor anbefales det, at bygherre kontakter kurator i konkursboet, inden man går i gang.

Bevismæssigt er stadeforretningen vigtig i forhold
til bygherrens ret til at kræve erstatning

Hvad med underentreprenørs mangler, hvis entreprenøren er under konkurs?

Man kan som bygherre ofte stå i den uheldige situation, at en entreprenør har engageret en underentreprenør, der har leveret en entreprise med mangler. Lærdommen er normalt, at så må bygherren rette krav mod entreprenøren, der derefter må inddrage underentreprenøren.

I AB92 og AB18 er der en bygherreadgang til at rette et direkte krav imod underentreprenøren, hvis entreprenøren er under konkurs.

Garantier – hvordan påvirkes disse?

De fleste bygherrer og entreprenører kender garantisystemet. Under både AB92 og AB18 forefindes aftaler og regler om sikkerhedsstillelser/garantier. De skal sikre, at sikkerheder også dækker krav, bygherren måtte have i tilfælde af entreprenørens konkurs.

AB92/AB18 har nedfældet reglerne om garantistillelse og af disse følger, at entreprenøren skal stille en sikkerhed på 15 % af entreprisesummen ekskl. moms, og denne sikkerhed skal omfatte alle krav som bygherren måtte have under entreprisekontrakten, herunder konkurs.

I AB18 har man dog søgt at gøre regelsættet mere fleksibelt, og medmindre andet er aftalt, gælder kravet om sikkerhedsstillelse først, når entreprisesummen er over 1 mio. kr.

Efter aflevering af byggeriet nedskrives sikkerheden til 10 %. Det betyder, at ved konkurs er det bygherrens klare interesse at kunne trække på garantien for at kunne dækket sit/sine tilgodehavende(r) i konkursboet. Er der ikke denne mulighed, vil bygherrens krav nemlig være det, der kaldes et ”simpelt krav” i konkursboet, hvor der meget tit er en beskeden udbetalt dividende, hvis nogen overhovedet.

Derfor – og igen – er det så vigtigt med stadeforretningen, idet man kan betragte den som en afleveringsforretning.

I det hele taget anbefales dokumenterede stadeforretninger løbende, således det konstant er sikret, at der ikke er udbetalt for lidt eller for meget entreprisesum, således at tvister undgås.

Læs mere om entreprise og rådgiverret her >

Hvad er AB92 og AB18?

En entrepriseaftale mellem bygherren og håndværkeren fungerer som styring gennem hele projektet. Det er frivilligt om parterne vælger at indgå en entrepriseaftale inden opstart af et byggeprojekt, men det bliver ofte aftalt ved større byggeprojekter. En entrepriseaftale omhandler aftaler om, hvad arbejdet indebærer og hvilke forpligtelser, bygherre og entreprenører skal opfylde. Det kan være tidsfrister, leverancer, fejl, udbetalinger, økonomisk sikkerhed, dagsbøder med mere.

Derfor anbefaler Kielberg Advokater altid, at man indgår en entreprisekontrakt.

Aftalen er gensidig og sikrer både rettigheder som bygherre og entreprenør. Tidligere var det typisk  AB 92, der var aftalegrundlaget for kontrakten med den valgte entreprenør, men for fremtiden vil man oftest benytte det opdaterede AB 18.

Du kan altid kontakte os, hvis du har brug for rådgivning.

Kielberg Advokater
Kielberg Advokater