Retstilstanden for værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom ved arv har nu igen været prøvet ved Højesteret.
Som vi tidligere har skrevet om, har det igennem en lang årrække været muligt at fastsætte værdien af fast ejendom til +/- 15 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17.11.1982 med undtagelse af situationer, hvor der foreligger ”særlige omstændigheder”.
I Skattestyrelsens praksis har ”særlige omstændigheder” været fortolkes bredt. Vi har tidligere dækket, hvad Skattestyrelsen har forstået ved ”særlige omstændigheder”, hvilket der kan læses mere om her.
Højesteret har nu forholdt sig til, hvorvidt den generelle markedsudvikling kan siges at udgøre en ”særlig omstændighed”, der sætter 15 %-reglen ud af kraft.
Højesterets kendelse af den 26. april 2021 kan læses her.
15 %-reglen gælder fortsat ved overdragelse ved arv
Højesterets kendelse vedrører et privat skifte, hvor afdøde ejede en udlejningsejendom i lige sameje med sin søster, der var enearving efter afdøde. Andelen af ejendommen blev udlagt til søsteren til minus 15 % af den offentlige ejendomsværdi.
Efter Skattestyrelsens opfattelse var boets værdiansættelse af ejendommen ikke svarende til den reelle handelsværdi. Skattestyrelsen fremlagde til støtte for synspunktet salgsstatistik for det pågældende område samt beregnet afkastprocent på ejendommen.
Højesteret fandt ikke, at der forelå ”særlige omstændigheder” i sagen.
Det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering er blevet videreført siden 2011/2012, kunne ifølge Højesteret ikke i sig selv udgøre, at der forelå ”særlige omstændigheder”, som ville sætte 15 %-reglen ud af kraft. Samtidig blev det understreget af Højesteret, at det offentlige måtte bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for sammenlignelige ejendomme.
Højesteret bemærkede, at Skattestyrelsens fremlæggelse af sammenlignelige ejendomme samt beregning af en afkastprocent (der indikerede en væsentlig højere værdiansættelse) ikke i sig selv var kvalificerende til at tilsidesætte værdiansættelse af værdiansættelsescirkulæret.
Kommentarer
Efter at Højesteret i 2016 afsagde dom, hvorefter værdiansættelsescirkulæret kunne afviges, når der forelå ”særlige omstændigheder”, har skattemyndighederne ført flere sager, hvor de alene under henvisning til den generelle prisudvikling med støtte fra flere skifterets – og landsretsafgørelser, har fået medhold i at få 15%-reglen tilsidesat. Det har bragt mange, der skulle overdrage fast ejendom som led i generationsskifter, i en meget usikker situation, idet langt den overvejede del af de omhandlende ejendomme har fået en markedsværdi, der overstiger den offentlige ejendomsværdi fra 2011/2012. Med Højesterets kendelse tilsidesættes en række tidligere afgørelser, og retstilstanden er blevet præciseret.
Med den nye Højesteretsafgørelse kræves der mere specifikke forhold der skal tale for, at værdiansættelsescirkulæret kan tilsidesættes. Generelle oplysninger om markedsudviklingen er ikke i sig selv tilstrækkelige.
Når en ejendom værdiansættes i forbindelse med overdragelse som led i generationsskifte, bør man som udgangspunkt kunne regne med, at værdiansættelsescirkulæret kan anvendes. Det bør dog undersøges nøje, om der kan foreligge andre omstændigheder, der peger hen imod, at handelsværdien er højere end værdien efter værdiansættelsescirkulæret. Det kan bl.a. være en nyere realkreditvurdering, nylig handel med ejendommen mellem uafhængige parter eller arveafkald, som gør, at der er værdiforskelle i boopgørelsen/arvedelingen.
Vi følger udviklingen nøje i forhold til, hvorledes Skattestyrelsen vil reagere på Højesterets kendelse.
Såfremt du har brug for rådgivning i forbindelse værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom, eller har du i øvrigt spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale.
