Fra 1. december 2018 er det blevet lettere at udsætte kriminelle lejere.
Den 27. november 2018 vedtog folketinget en lovændring af lejeloven og almenlejeloven, der gør det lettere for udlejere at ophæve lejemålet, hvis lejerne eller andre i husstanden er blevet dømt for kriminalitet begået i nærheden af
lejemålet.
De nye regler er særligt relevante for almene boligorganisationer, selvejende institutioner, regioner og kommuner, der samtidig har fået adgang til at informere hinanden, når en lejer er blevet opsagt på grund af kriminalitet begået i området. Reglerne kan særligt vise sig effektive, da boligorganisationerne i forvejen har et samarbejde med politiet, der har beføjelse til videregive oplysninger om straffedomme, som beboerne har begået i det pågældende boligområde.
Reglerne gør det derfor givetvis noget lettere for boligorganisationerne at blive oplyst om kriminalitet begået i deres boligområde og dernæst at få udsat kriminelle lejere fra lejemålet. Ændringerne har ultimativt til formål at skabe større tryghed i de udsatte områder.
Adgangen til at opsige kriminelle lejere gælder også for alle andre udlejere, herunder private udlejere. Det er dog noget vanskeligere for disse udlejere at gøre sig bekendt med, om deres lejere har begået kriminalitet.
Reglerne før
I lejeloven og almenlejeloven er der oplistet en række forhold, der kan begrunde udlejers ophævelse af lejemålet. Udlejeren kan kun ophæve lejemålet, hvis en af de oplistede betingelser er opfyldt.
Før de nye regler trådte i kraft, var det en del vanskeligere at få udsat kriminelle lejere. Man kunne eksempelvis ophæve lejemålet for tilsidesættelse af god skik og orden. Reglen gælder stadigvæk, men den giver nogle bevismæssige vanskeligheder, idet der skal foretages en vurdering af væsentligheden af tilsidesættelsen, og endvidere kræver det, at udlejer forud for ophævelsen har fremsendt et påkrav til lejer.
Derudover er der regler, der specifikt er rettet mod hashklubber og rockerborge. Men reglerne har ifølge lovudvalget været ufuldstændige.
I praksis er der set eksempler på, at beboere, der har begået grov kriminalitet i det boligområde, hvor de bor, ikke har kunnet udsættes af lejemålet, enten fordi kriminaliteten ikke er begået i ”tæt nok” tilknytning til lejemålet, eller fordi domstolene ikke i alle tilfælde mener, at en ophævelse står i rimeligt forhold til misligholdelsen af lejeforholdet – på trods af den begåede kriminalitet.
Brandbomber og grov vold var ikke nok
I en helt ny afgørelse fra Østre Landsret af 13. februar 2019 afgjorde landsretten, at én familie skulle smides på gaden, mens to andre måtte blive boende, efter at familiernes sønner tilbage i 2015 smed sten og brandbomber efter politiet. Politiet var på patruljekørsel i Vollsmose, hvor de blev angrebet.
Det afgørende for, hvem der måtte blive boende, og hvem der med rette kunne ophæves fra lejemålet, var parternes rolle i kriminaliteten. Sønnen i den ene familie, der blev smidt på gaden, havde spillet en hovedrolle i kriminaliteten. Landsrettens afgørelse er helt på linje med tidligere praksis og kan ikke ses som en overraskelse.
I en Højesteretsafgørelse fra 13. november 2018, var lejeren blevet dømt skyldig i grov vold mod en anden beboer. Volden var udøvet i forening med tre andre gerningsmænd under anvendelse af bl.a. knive. Lejeren blev idømt en fængselsstraf på 4 måneder.
Selvom Højesteret udtalte, at den grove vold udøvet mod en anden beboer i området, udgjorde en misligholdelse af en sådan grovhed, at boligforeningen som udgangspunkt havde ret til at ophæve lejemålet, så fandt Højesteret, at en ophævelse af lejemålet ikke stod i rimeligt forhold til misligholdelsen. En af begrundelserne var, at lejer havde boet i lejemålet i 15 år, og at voldsforholdet måtte anses for en enkeltstående, spontant opstået episode af kortere varighed. Lejeren fik derfor lov til at blive boende.
Domstolene har med de nye regler ikke de samme vidde rammer for bedømmelsen af misligholdelsen, hvorfor det givetvis bliver lettere for udlejerne at få gennemført en udsættelse.
Reglerne nu
Nu er det muligt med hjemmel i lejeloven og almenlejeloven, at ophæve lejemålet i tilfælde, hvor lejere eller medlemmer af husstanden er straffet med
- ubetinget fængselsstraf for bestemte typer af utryghedsskabende kriminalitet, og
- hvor kriminaliteten er begået inden for 1 km i fugleflugtslinje fra den ejendom, hvor lejer bor.
Det følger af lovudvalgets bemærkninger til de nye regler, at ophævelse af lejemålet, når kriterierne er opfyldt, altid bør være berettiget. Udlejer vil derfor fremover ikke skulle godtgøre, at forholdet er så væsentligt, at lejerens fraflytning
er påkrævet.
De ovenfor omtalte afgørelser fra Østre Landsret og Højesteret ville derfor med al sandsynlighed have fået et andet udfald, hvis kriminaliteten var blevet begået i dag under anvendelse af de nye regler.
Reglerne indebærer samtidig, at en udsættelse vil kunne gennemføres direkte ved Fogedretten, hvorimod udlejer under det gamle regelsæt først skulle bevise sin ret ved Boligretten, for derefter at kunne gennemføre udsættelsen i Fogedretten.
Vi kan hjælpe
Kielberg Advokater har mangeårig erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af ejendomssektoren og lejesektoren. Det kommer vores klienter til gode, når vores team på lejeret tilbyder højt specialiseret rådgivning om lejelovgivningen, herunder både inden for erhvervslejemål og boliglejemål.
På daglig basis assisterer vi udlejere, der enten ønsker rådgivning om deres rettigheder i lejeforholdet, eller eksempelvis ønsker bistand ved en ophævelse.
Hvis udlejere bliver bekendt med, at deres lejer af den ene eller anden årsag misligholder lejekontrakten, kan vi både assistere i kontakten med lejer og i sidste ende bistå ved en ophævelse og en udsættelse ved fogedretten.
