Husejere kan risikere at få afvist lån til betaling af ejendomsskatter, hvis ikke de får nedlyst deres hæftelser på tingbogen.
Ifølge Lov om lån til betaling af grundskyld m.v. har pensionister og efterlønsmodtagere ret til at få optaget et lån til betaling af ejendomsskatter (indefrysning). Ældre og pensionister kan således få en økonomisk aflastning ved at udsætte betalingen af ejendomsskatter. Det giver dem bedre mulighed for at blive boende i eget hus eller sommerhus, når de stopper med at arbejde.
Østre Landsret har nu afgjort, at det i visse tilfælde står kommunerne frit for at afvise en berettiget ansøger om indefrysning af ejendomsskatter, selvom husejeren kan dokumentere, at der er en reel friværdi i ejendommen, og kommunen som følge af de almindelige prioritetsregler vil kunne få sikkerhed for lånet.
Dokumenteret friværdi i ejendommen er ikke tilstrækkelig ifølge ny kendelse
Østre Landsret afgjorde den 28. juni 2019, at Langeland Kommune var berettiget til ikke at bevilge et lån til betalings af ejendomsskatter til en husejer, der ellers havde dokumenteret friværdi i ejendommen.
Det forlyder ellers af loven, at de omfattede husejere har ret til at få optaget et lån, når kommunen kan få sikkerhed for lånet inden for den senest ansatte ejendomsværdi. Derfor kan man tro, husejeren herefter blot kan fremlægge dokumentation for, at hæftelser på ejendommen er nedbragt til et beløb, der er mindre end den offentlige ejendomsvurdering – for herefter at være berettiget til at opnå lånet.
Dog er det slået fast af Landsretten, at det ikke er tilfældet, hvis kreditors hovedstol ifølge tingbogen ikke tilsvarende er nedlyst til et beløb mindre end ejendomsvurderingen. Kendelsen bekræfter, at kommunen frit kan afvise ansøgningen, hvis kommunen ikke kan få tinglyst en sikkerhed inden for den ansatte ejendomsværdi, uanset om den reelle restgæld i ejendommen er væsentligt lavere end ejendomsvurderingen.
Med andre ord skal du sørge for at få nedlyst dine hæftelser ifølge tingbogen til den reelle restgæld, hvis du skal være sikker på at kunne få indefrosset dine ejendomsskatter.
Konsekvenser og problemer
Problemet er, at det ifølge tinglysningsreglerne ikke står husejere frit for at få nedlyst hæftelser til den reelle restgæld. Hvis man afdrager ordinært på sine kreditforeningslån, har man ikke ret til at nedbringe sine hæftelser på tingbogen. Hæftelsen, som den forlød, da lånet blev oprettet, bliver derfor stående på tingbogen med det oprindelige beløb, uanset om gælden er nedbragt til det halve.
Hvis husejeren i det tilfælde ønsker at få nedlyst sine hæftelser, må håbe på bankernes medvillighed, idet nedlysning kun kan ske efter aftale med panthaveren, som ikke har nogen økonomisk interesse i at lade dette ske.
Det modsatte er tilfældet, hvis du har foretaget ekstraordinære afdrag på din gæld – i så fald har du krav på at få nedlyst hæftelsen på tingbogen til det nedbragte beløb.
Pensionister eller efterlønsmodtagere, som tilhører den gruppe, der kan få indefrosset sine ejendomsskatter, kan derfor ikke være sikre på at kunne udnytte denne ret, hvis ejendomsværdien ikke overstiger den oprindelige gæld optaget i ejendommen – uanset om man har afdraget ordinært på denne gæld de sidste 15 år, og man har en betydelig friværdi i ejendommen.
Det kan have særlig betydning for dem, der har bosat sig i områder i Danmark, hvor ejendomspriserne ikke stiger i takt med inflationen, herunder eksempelvis på Langeland.
Her risikerer ejendomsprisen at stå stille eller sågar falde i en periode over mange år, hvor den oprindelig hovedstol på kreditforeningslånet konstant kan være på størrelse med eller højere end ejendomsværdien. I det tilfælde, og hvor husejeren har nedbragt sin gæld i ejendommen ordinært i disse år, vil husejeren først kunne opnå ret til at få indefrosset sine ejendomsskatter, når hele gælden er indfriet, og hæftelsen således kan fjernes fra tingbogen.
Konklusion og overvejelser
Kommunerne har som følge af kendelsen fået bekræftet, at der er valgfrihed mellem at lægge 1) den reelle restgæld eller 2) den oprindelige hovedstol ifølge tingbogen til grund, når kommunen skal afgøre, om der kan oprettes et lån inden for den senest ansatte ejendomsværdi.
Retsstillingen medfører, at loven i mange tilfælde risikerer ikke at komme til sin ret. Kommunerne, der ofte er udfordret af besparelser og økonomiske prioriteringer, kan være tilbøjelige til at afvise at yde lån til husejere, hvis de kan undgå det.
I så fald vil der kunne være husejere med en betydelig friværdi i deres ejendom, som ikke vil kunne få optaget lån til betaling af deres ejendomsskatter, og som derfor ikke kan opnå den økonomiske aflastning, der er nødvendig for at blive boende i huset.
Hos Kielberg Advokater har vi mange års erfaring med rådgivning om fast ejendom, og herunder skatteretlige problemstillinger. Er du i tvivl om, hvorvidt du er berettiget til at få indefrosset dine ejendomsskatter, står vi naturligvis til rådighed med rådgivning herom. Vi kan også bistå i din kontakt med din kreditforening eller bankrådgiver, hvis du vil have nedbragt din gæld på tingbogen.
