Ikke sjældent sker det, at drømmen om at bygge den perfekte ramme om familien, med mulighed for at få alle detaljerne præcis som man allerhelst vil have det – nybyggeriet – går fra at være en romantisk forestilling om at vælge de flotteste klinker og det helt rigtige køkken, til at blive en hård mavepuster, fordi noget i byggeprocessen går galt.
At bygge et nyt hus fra bunden, er et stort projekt, og derfor vil der også næsten undtagelsesfrit opstå bump på vejen. Der er imidlertid meget man kan gøre for at begrænse både antallet og alvorligheden af disse bump.
Søg den rigtige rådgivning
De fleste som bygger hus, har ingen forudsætninger for at vide, hvordan de skal håndtere det. Mange forlader sig derfor på den rådgivning de får fra det byggefirma de vælger. Men selvom byggefirmaerne i mange henseender kan hjælpe jer i processen, så er det vigtigt at have sig for øje, at byggefirmaerne også har deres egne interesser at pleje – og de stemmer ikke altid overens med jeres interesser.
Sørg derfor for at søge uvildig rådgivning, som kan hjælpe jer med juraen, det byggetekniske og finansieringen. Rådgivningen udgør kun en ganske lille del af de samlede byggeomkostninger, og det kan blive dyrt at spare det væk.
Vælg den rigtige entreprenør
Inden I vælger jeres entreprenør, så indhent gerne et par forskellige tilbud. Der kan være stor forskel på hvad I får for pengene, ved forskellige entreprenører. Husk dog i den forbindelse at være opmærksom på, om tilbuddene indeholder det samme – måske har det ene firma taget udgangspunkt i billige standardløsninger, mens det andet firma har taget udgangspunkt i en mere luksuriøs løsning, som måske er den I alligevel ender med.
Mærk også gerne efter om I har den rigtige mavefornemmelse. Man kan ikke ud fra mavefornemmelse sikre sig, at der ikke senere opstår problemer, men den rigtige mavefornemmelse betyder meget for det samarbejde man skal i gang med. Kommunikationen mellem entreprenør og bygherre er vigtig, og kommunikationen bliver uomtvisteligt bedre, når der er grundlæggende tillid mellem parterne.
Endeligt kan det være anbefalelsesværdigt at tjekke din potentielle entreprenør for dårligdomme. Ved opslag på CVR – Det Centrale Virksomhedsregister kan I – hvis det er et selskab – se virksomhedens regnskaber og sikre jer, at det har en tilstrækkelig soliditet. I kan også se hvor mange år selskabet har på bagen, og hvem ejerne bag selskabet er. Samtidigt kan et simpelt opslag på google nogen gange afsløre forhold, som man gerne vil have kendskab til, inden man indgår et samarbejde.
Jeres kontrakt bør også sikre jer, at der ikke kommer
grimme overraskelser i form af ekstraregninger.
Styr på økonomien
Langt de fleste af de potentielle økonomiske overraskelser der kan være i et byggeri, kan undgås ved at indgå en ordentlig entreprisekontrakt.
Jeres entreprisekontrakt bør sikre jer, at I ikke risikere at betale for noget I ikke får. Det kan man sikre sig på forskellige måder. Nogen byggefirmaer tilbyder, at I først skal betale, når I får nøglerne. Vælger I en sådan løsning, kan I på forhånd efterse, at huset er som aftalt, inden I betaler. Det kan supplerende overvejes, om der skal aftales en sikkerhedsstillelse for fejl og mangler, som først viser sig efter overtagelsen.
I andre tilfælde vil entreprenøren kræve, at der sker løbende a conto betaling, undervejs i byggeriet. Det kan godt imødekommes, uden at blive en stor risikofaktor, men det kræver nogle foranstaltninger. Det er vigtigt at der til enhver tid kun betales, for arbejder som er udført, eller materialer som er leveret. Det vil sige, at f.eks. en fast betalingsplan, som ikke er knyttet sammen med byggeriet stade, skal undgås. Samtidigt bliver det af yderste relevans, at entreprenøren stiller sikkerhed. For selvom I kun betaler for arbejder der er udført, så kan det, hvis f.eks. entreprenøren går konkurs, bliver betydeligt dyrere at få en anden entreprenør til at overtage byggeriet.
Uanset hvilken betalingsløsning I vælger, bør I overveje at søge hjælp ved en byggesagkyndig. Den byggesagkyndige kan antages til at følge byggeriet undervejs, og hele tiden hjælpe med at vurdere, hvor meget arbejder der er udført, og samtidigt sikre, at der ikke foretages byggesjusk i de grundlæggende elementer, som I ikke kan se, når først huset står færdig. Hvis I har valgt en løsning med betaling, når huset står færdigt, kan I alternativt til den løbende efterseelse af byggeriet blot vælge, at den byggesagkyndige deltager i afleveringsforretningen, og sørger for at gennemgå huset for fejl og mangler.
Jeres kontrakt bør også sikre jer, at der ikke komme grimme overraskelser i form af ekstraregninger. Her er vi tilbage ved vigtigheden af, at det tydeligt fremgår, hvad der er indeholdt og ikke indeholdt i kontrakten. Et særligt obs-punkt, udover den allerede nævnte materialevalgsfælde, er jordbundsforhold.
En stor del af udgiften til et byggeri, består således af jordarbejder, og selv byggefirmaerne kan kun sjældent forudse problemer som forurening og blød bund, som kan være stærkt fordyrende for byggeriet. Det er derfor vigtigt, at jordbundsforholdene er grundigt afdækket og indregnet i tilbuddet fra entreprenøren, eller at der som minimum er aftalt en mulighed for at hæve kontrakten, hvis jordbunden viser sig at gemme på udfordringer.
Endeligt skal det fremhæves som et opmærksomhedspunkt, at kontrakten skal forholde sig til eventuelle forsinkelser af byggeri. Det bør således aftales i kontrakten, præcis hvornår I kan forvente at byggeriet står færdig og også hvad konsekvenserne er, hvis ikke det aftalte tidspunkt overholdes. I langt de fleste tilfælde vil vi anbefale, at der aftales en såkaldt dagbod, som er en bod entreprenøren skal betale for hver dag, byggeriet er forsinket. En sådan bod gælder kun, hvis det er aftalt, og kan have stor betydning for din økonomiske situation, når I f.eks. skal ud og finde en erstatningsbolig for en periode, ligesom det kan være et vigtig pressionsmiddel for at få entreprenøren til at blive færdig, så hurtigt som muligt.
Dokumentationen i orden
Hvis (eller når) der opstår en konflikt med entreprenøren, bliver alting nemmere at håndtere, hvis I hele tiden har overblik over de aftaler der er indgået. Lav gerne fra starten en samling af både de indgåede aftaler og den løbende kommunikation der er med entreprenøren, så I altid kan finde den dokumentation I skal bruge.
Sørg også for, at aftaler I indgår bekræftes på skrift. Mundtlige aftaler er, uanset deres forbindtlighed, ganske vanskelige at dokumentere, og det kan derfor have afgørende betydning for din retsstilling at det der aftales, eller den dialog der kan være omkring eventuelle problemstillinger, bekræftes skriftligt, så de kan fremlægges i en eventuel retssag.
Forsikringen
Som et ofte overset men ikke desto mindre absolut væsentligt opmærksomhedspunkt inden byggeriet påbegyndes er jeres forsikringsforhold.
Det kan således gøre en afgørende forskel for jeres økonomiske situation, i tilfælde af en tvist med entreprenøren, at I har en retshjælpsforsikring som dækker jeres udgifter til advokat. En retshjælpsforsikring kan være indeholdt i den forsikring I allerede måtte have, men dobbelttjek for en sikkerheds skyld, at I er omfattet af en retshjælpsdækning.
På samme vis kan det i nogen tilfælde være en god ide, at tegne en entrepriseforsikring, som dækker blandt andet skader på byggeriet og omgivelserne samt byggematerialer som opbevares på byggepladsen. Det afhænger af de kontraktuelle vilkår I har indgået med entreprenøren, om det giver mening for netop jer.
Er I i tvivl om I har den rigtige forsikringsdækning, så tag fat i jeres forsikringsselskab og søg rådgivning.
